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主题: 房价比股市更加坚挺? 房价肯定会继续涨,还有可能暴涨!

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  • 发表于:2015/7/15 15:08:15
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“未来一线城市房价肯定还会继续上涨,只不过可能是在震荡或波动中向上走,当然也有地方可能会暴涨。” 6月26日,在《经济观察报》主办的“第十二届(2015)中国蓝筹地产年会”上,众多地产业内人士共同探讨了行业未来发展趋势及方向。

正将3D模块化建筑项目落地

“现在进入了3D模块化建筑,完全颠覆了以前的模式,不用板的方式,是用整个模块的方式完成住宅项目。”欧阳捷表示房地产行业已经到了关键的转折期,不仅是量的变化,质的变化也会明显的出现。互联网时代,房地产是可以产生革命的,而且这种革命不局限于营销。3D简单地说是把房子分割成一个个小房间,这个小房间适合放在汽车上直接运到现场组装,换句话说就像小时候搭积木一样的搭房子,先经过三维设计,建筑结构进行拆分,分成一个个独立的建筑模块,这个建筑模块再进行组装。然后进行工厂化的生产,工厂化的生产就是在现场,进行钢筋绑扎,混凝土浇铸,进行屋顶和立体的成型,再进行门窗,管线和开关组合。同期还可以完成室内精装修,不但是所有的设施设备全部装进去,甚至窗帘家具全部可以一次性到位。

“这个项目新城目前已经在南京开始落地,今年下半年会推出来。”欧阳捷表示这个模块技术是发源于英国,在英国做到了最高25层,有一个英国的公寓657套学生公寓,用了843个模块来搭建的。这是英国的另外一个项目,建筑精度达到了毫米级,也有250个酒店,235个床位和158套公寓单元,818个建筑模块。通过3D立体的设计,设计的过程当中把这些问题全部过虑掉了,包括管线的打架都避掉了。手工也转化为工厂化生产,二维的PV板结构转为3D的拼装结构,从毛坯房转为一次性的拎包入住的模式。

认为这种生产性的革命不仅体现在以上的方面,更重要的是体现在对于社会的价值和意义。第一是低碳环保,建造的过程中减少了碳排放,一户碳排放1000公斤,一年生产一平方米的房子就是100多万,可以减少二氧化碳的排放是非常巨量的。第二是节能节材,不但节水节电还可以节约钢材,节约混凝土,减少建筑垃圾。第三是节时,还可以节省人工。

关于房子的成本问题,可以分两部分看待,增加的成本包括建工厂的成本,产业工人成本,运输物流成本以及工厂税收成本,但同时也是减少成本的,首先是用材上减少、节能降低成本,其次是缩短了工期功效,此外也减少了建筑工人成本及建筑垃圾处理、清运的成本。“总体来讲3D模块化建筑项成本会高些,但随着人们收入水平的提高,对产品的接受度也会提升。至于项目具体的定价,会跟着市场走,市场决定一切。”

一线城市房价会继续上涨

谈到未来房价走势,未来一线城市房价会继续上涨,从世界范围内来看,越是大的城市,人口的流动越多,而大城市的数量也在不断增加。人口都向大城市流动,只有向大城市集中的趋势不改变,一线城市的房价一定会上走,但是未来可能会在震荡或波动中上扬,当然有的地方也会暴涨,比如深圳,提到一线城市房价能否“永远上涨”时,“那要看永远有多远。”

虽然看好一线城市的地产市场,但中国四个一线城市其实各有特点,“深圳很早就没有地了,现在最热的是前海是填海造出来的。而深圳还有约一半的常住人口没房子,只有人口流出,深圳房价才可能会衰落”。而上海还有土地供应,只是到2020年不再新增建设用地供应,意味着只能通过拆迁改造获得土地,成本将会更高。而北京外围还有很多可以开发,未来空间更大,随着城市扩张,中心区域房价上涨很快,而城市中心房价带动效应将非常强,根据级差地租理论,中心房子的稀缺性会凸显。相对来说,广州房价看似变化不大,但其实是外围土地供应拉低了整体的房价。随着一、二线城市划定边界,房地产销售加速会让城市库存减少,供不应求。原来供求平衡的也会转为失衡,并逐渐对周边城市房价产生带动效应。

与一线城市不同,三四线城市正在波动、下跌过程中,房价走势将主要取决于供求关系,“曾有朋友问我某三线城市项目怎么卖,我问对方供求关系怎么样,回答说供大于求。我再问,三到五年有翻转可能吗?回答说,没有。那这情况还问什么?拼命逃吧!跑出来好歹还有现金。”

商业地产还有十年机会

谈到商业地产,目前全国商业地产的形势和以前想象的不太一样,目前一二线城市已经区域饱和,甚至出现过剩。可虽然一二线城市的趋于饱和甚至过剩,但是城市中间还有空白点,还是有机会的。比如在上海的青浦就发现这个城市里当时是没有购物中心的,所以新城进去了。其实三四线城市还有很多的市场机会,很多城市没有购物中心的,包括地级市,县级市,经济发达的地方,有的有一两个,但是做得不够好,于是有机会进入这些城市。

“商业地产还有十年的机会。”解析了该观点的论据,全国三四线城市有157个城市,其中54个三线城市,103个四线城市,人口大概409万到411万,按城镇化率50%来计算,若是一个城市里面有10~12个购物中心,一个购物中心可以覆盖20万人口,“这样匡算的话我们认为未来三四线城市只能建造1600多个购物中心,不算已经有的。”如果按照全国近几年的购物中心建设速度来看,每年建造的购物中心的量,新开业的量大概是400多个,2013年是380万,2014年是420个,今年预计达到480个。以每年新开业400个购物中心的话,全国购物中心十年期间跑马圈地即将结束,如果现在抓住机会,能够把这些点布下去,未来按照新城的经营能力,相信能够在行业当中占据一定的位置。

新城现在实行的是双核驱动战略,通过2008年进入商业地产研究了之后,发现商业地产是可以做的,八年已经推出了四个产品,这四个产品基本上开业下来都比较好,产品已经标准化了,建造技术业标准化了,施工节点计划也标准化了,团队也成熟了,因此开始大规模的扩张。目前住宅商业业务比例约为2比1,未来不排除商业超过住宅比重的可能。

“跑马圈地之后就是战国时代,就会拼购物中心的综合体的竞争,运营的竞争。”2017年新城将开业15个吾悦广场,再建25个,到目前现有的计划可以达到2016年,已经可以开业11个,2017年完成15个没有问题,希望2020年达到80个吾悦广场,目前三线城市的吾悦广场有两个,购物中心竞争非常激烈,但是新城的项目做得非常好,可以说属于当地领先的,年均的客流量超过1500万人次。而从商业地产这方面来讲,未来可能不仅仅是在商业的本身,就是商业运营要拼,可能更多地还要走商业的互联网,虽然商业受到了电商冲击,但实际上现在电商打击的主要是传统的百货和传统的生鲜,超市一类的。而购物中心要重新定义,更多的是生活体验休闲的中心,反映出来的价值就是与生活相关的消费,这种情况下同时还可以去做电商,可以做3公里到5公里的配送,可以把电商全部覆盖到周边的区域和消费者,“马云可以做电商但是做不了购物中心,我们同时可以做购物中心,同时可以做电商,这就是商业地产要做的事。”

此外,也提到了商业地产的众筹及轻资产化转型,就日前万达集团推出的商业地产众筹“稳赚1号”,欧阳捷表示以“稳赚1号”来看,租金收入达到6%应该可以达到,也是具有现实意义的,但物业升值和分红还属被期待的内容。而新城目前也在研究轻资产化路线的可行性,目前初步研究的结果是可行的。


  
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  • 发表于:2015/7/15 15:22:35
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  1. 沙发
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房价有可能涨,所以要抓紧~
  
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