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博兴县住房保障和房产管理局:关于防范二手房交易风险温馨提示

发布时间:2018/3/21 10:52:47 关注度:   来源:博兴在线

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一、房源信息的核实

 应到县公共行政服务中心不动产登记部门查询该房屋的土地落宗、产权抵押等信息,已确定是否可办理交易手续,同时核实买卖双方的身份信息;有代理人的,须有经过公证的授权委托书;核对卖方名称与房产证所记载的房屋所有人是否一致。 房屋为多人共有的,须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,须经卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见,否则买受人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产,“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。如果房屋已被抵押,卖房人须办理房屋解除抵手续后,买房人再签订、办理相关的购房手续。

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二、政策性房屋的交易

房改房、保障性住房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,这些房屋在土地性质、房屋所有权等有一定的规定,买受人购买时要详细了解房源是否可上市交易。

下列几种情况,不要购买:已列入征收公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被人民法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。

三、付款及缴纳税费

在充分了解购房合同内容后再支付定金、签订合同,确保不发生违约现象,支付定金后卖方须出具收据;交易资金监管请参照《二手房交易资金监管告知单》执行;依据二手房网签合同约定的数额支付首付款;申请贷款,买卖双方在合同中必须约定:若第一次申贷失败,买方有权更换其他银行等金融机构再次申请,再次失败的,应在N日内自行筹集款项支付或选择约定“合同解除”双方互不承担违约责任;房屋交易过程中主要涉及契税、增值税(商业用房)、个人所得税、印花税、土地出让金等税费,应提前自行计算或要求中介计算,并将纳税额度及缴纳方在居间合同中明确。

四、中介机构的选择

买卖双方在售房和购房中,一定要选择信誉好、有实力、管理规范的中介机构,尽量选择业务能力强、有责任心的房产经纪人,避免出现不必要的麻烦及纠纷,同时会给你的交易带来诸多方便。必要时可了解该机构是否在房管局进行登记及信誉情况。要求中介机构出具卖方与中介签订的房源发布委托合同,确认中介提供房源的真实性、合法性。

签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。如果选择了按揭贷款的付款方式,则须按照规定办理贷款手续。

五、应对房屋价格改变

现实中因房价涨跌而违约的情况时有发生,表现为以各种原因要求解除合同或者违约加价,此时买房人可以拿起法律的武器保护自己的合法权益,通常有两个选择,一是要求继续履行合同,二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求,首先要确定买卖双方已签订购房合同,合同中要体现买卖双方违约责任,并及时固定对方违约的证据。

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六、中介服务及收费 

 买房人应事先对中介的服务项目、服务内容、收费项目及标准、交易资金监管方式等事宜充分了解,尽量减少纠纷。

博兴县住房保障和房产管理局

2018年3月

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